Gepubliceerd op · laatst bijgewerkt op
Op deze pagina vindt u nuttige informatie over makelaars, adviseurs en notarissen bij de aankoop en verkoop van een huis in Frankrijk – en over de zaken die u beter vooraf kunt weten.
Een huis in Frankrijk is voor veel Nederlanders en Belgen niet alleen een plek om zelf van te genieten, maar ook een investering. Het rendement hangt af van de aankoopprijs, de kosten koper, het onderhoud en de eventuele verhuuropbrengst. Reken u niet snel rijk: de Franse woningmarkt verschilt per regio sterk en de aankoopkosten zijn hoger dan u in Nederland of België gewend bent.
Omdat de onroerendgoedmarkt in Frankrijk voor velen onbekend terrein is, en de financiële belangen van een makelaar en zijn beroepsethiek niet altijd hand in hand gaan, is het raadzaam een goede adviseur of makelaar in te schakelen. Maar dan wel de juiste, en dat vraagt om enige kennis vooraf.
Over belastingen: de fiscale gevolgen van een tweede huis in Frankrijk (box 3, het Frans-Nederlandse belastingverdrag, belasting op huurinkomsten in Frankrijk, taxe foncière en taxe d'habitation) veranderen regelmatig en hangen af van uw persoonlijke situatie. Laat u hierover altijd adviseren door een belastingadviseur die met Frans-Nederlandse of Frans-Belgische zaken bekend is. Wij geven op deze pagina bewust geen fiscaal advies.
Nederlandse en Franse makelaars, zaken die u echt moet weten
Er zijn in Frankrijk vele tientallen en misschien wel honderden Nederlanders en Vlamingen actief op de onroerendgoedmarkt. Sommigen zijn zelf erkend makelaar met een eigen kantoor of agence, maar velen van hen zijn verbonden aan een bestaand agence immobilière, ook wel immo genoemd. Een erkende Franse makelaar dient zelfstandig te beschikken over een carte professionnelle d'agent immobilier. Zonder dat papier mag u zich in Frankrijk geen makelaar noemen.
De adviseurs die aan een makelaarskantoor verbonden zijn en zich soms ten onrechte makelaar noemen, hoeven zelf aan geen enkele kwaliteitsnorm te voldoen. Zij liften mee op de papieren van de erkende makelaar, die in ruil daarvoor een deel van de commissie opstrijkt wanneer de aan hem verbonden adviseur een huis verkoopt. Daar is ook financiële ruimte voor, want de verkoopcommissie ligt in Frankrijk beduidend hoger dan in Nederland of België – zeker bij goedkopere panden, waar het percentage flink kan oplopen.
Nu begrijpt u ook waarom veel Nederlanders en Belgen eerst zelf proberen hun huis online te verkopen voordat zij een lokale, Nederlandse of Belgische adviseur inschakelen.
Sinds enige tijd moeten zowel de erkende makelaars als de meelifters zich onderwerpen aan permanente educatie: jaarlijks een aantal uren cursus of seminar, waarvoor zij een deelnamecertificaat krijgen. De algemene indruk is dat dit weinig zegt over de werkelijk aanwezige kennis en vaardigheden van de makelaar en zijn medewerkers.
De notaris in Frankrijk
Om het nog wat ingewikkelder te maken: ook Franse notarissen bemoeien zich actief met de verkoop van huizen. Niet iedere notaris treedt op als makelaar, en doet hij dat wel, dan betekent dat niet dat hij hetzelfde doet als wat een erkende makelaar behoort te doen. Wij kennen notarissen die uitsluitend een website hebben waarop een huis digitaal wordt aangeboden, daarnaast de bezichtiging doen of de aspirant-koper eenvoudigweg de sleutel meegeven.
De belangen van een verkopende notaris zijn andere dan die van een notaris die zich uitsluitend toelegt op de praktische en juridische overdracht van een pand. Het is dus zaak dat u eerst zelf in kaart brengt aan welke expertise u behoefte heeft en wie u daarvoor inschakelt. Dat kunnen heel goed verschillende personen of bedrijven zijn.
Aankoopadviseurs
Tot slot zijn er de aankoopadviseurs. Zij beheersen de Franse taal vaak goed en kunnen u helpen met de vertaling van de vele papieren die u bij een aankoop tegenkomt. Vaak geven zij ook advies over specifieke situaties op grond van hun ervaring.
Deze adviseurs zijn echter niet per definitie juridisch of taalkundig geschoold, en hun aansprakelijkheid houdt vaak op bij de hoogte van hun declaratie. Bij een verkeerd advies of een onjuiste vertaling is de kans op verhaal van de schade – die aanzienlijk kan zijn – dus beperkt. Het tarief van een aankoopadviseur kan een uurloon zijn, maar ook een percentage van de koopsom met een minimumbedrag.
Cowboys in Frankrijk
Dat ongeschoolde mensen zich in Frankrijk als makelaar mogen presenteren, roept beelden op van het wetteloze wilde westen. Zo hoeft het niet te zijn: de makelaar die zijn papieren beschikbaar stelt aan iemand die op deze manier huizen gaat verkopen, draagt ook zijn eigen juridische verantwoordelijkheid. Maar het is algemeen bekend dat ethiek en de kans op veel geld zich moeilijk laten verenigen.
Het doel van een makelaar is een pand zo snel mogelijk te verkopen tegen een zo hoog mogelijke prijs, want dan verdient hij het meest. Vaak bestaat er van die kant weinig belangstelling om u te informeren over zaken die voor u van groot belang kunnen zijn. Houd er dus rekening mee dat u veel zelf zult moeten uitzoeken om zeker van uw zaak te zijn.
Hypotheek in Frankrijk
We horen vaak dat het verkrijgen van een hypotheek in Frankrijk niet eenvoudig is. Nederlandse en Belgische banken verstrekken nauwelijks hypotheken met buitenlands onroerend goed als onderpand, en doen zij dat wel, dan staan daar vaak hoge kosten en een hogere rente tegenover.
Franse banken zijn terughoudend met een hypotheek wanneer de aanvrager niet in Frankrijk woont, tenzij u een fors bedrag aan eigen geld kunt inbrengen waardoor de bank weinig risico loopt. Houd er ook rekening mee dat een Franse bank doorgaans een overlijdensrisicoverzekering en soms een lopende rekening bij dezelfde bank verlangt.
Aankoopmakelaar en bouwkundige inschakelen
Wanneer u een aankoopmakelaar inschakelt die geen band heeft met de verkopende partij, is de kans groot dat alles op tafel komt wat u nodig heeft. Die aankoopmakelaar heeft immers niets te verbergen; hij moet juist alles voor u uitzoeken. Het kan geen kwaad hem daarbij een handje te helpen, zodat hij niets over het hoofd ziet. Bereid u dus ook bij een aankoopmakelaar goed voor.
Onthoud daarbij dat een makelaar in de regel geen bouwkundige is en dat verborgen gebreken zelfs voor een bouwkundige lastig te vinden zijn. De verkoper is in Frankrijk verplicht een aantal wettelijke keuringen (de diagnostics) te laten uitvoeren, maar een bouwkundig onderzoek naar de constructie hoort daar niet bij. Dat regelt u zelf.
Checklist voor de kopende partij
- Vraag naar de carte professionnelle als iemand zich makelaar noemt.
- Vraag vooraf of de vraagprijs inclusief of exclusief courtage is, en wie die courtage betaalt.
- Laat u niet opjagen: onderteken geen compromis de vente die u niet volledig begrijpt.
- Vraag om de complete set diagnostics en lees ze door of laat ze doorlezen.
- Overweeg een eigen bouwkundig onderzoek, zeker bij oudere panden.
- Laat u fiscaal adviseren vóór de aankoop, niet erna.
- Kies bij twijfel een eigen adviseur die geen belang heeft bij de verkoop.
Hopelijk hebben we geen te zwart beeld van de adviseurswereld geschetst, want er zijn zeker veel goede en integere makelaars en adviseurs te vinden. Ons algemene advies luidt: bereid u altijd goed voor en aarzel niet een deskundige te benaderen, zeker in geval van twijfel.
Overweegt u uw huis in Frankrijk zelf te koop te zetten, zonder courtage over de verkoopprijs?
Uw huis in Frankrijk verkopenVeelgestelde vragen over makelaars in Frankrijk
Alleen wie zelfstandig beschikt over een carte professionnelle d'agent immobilier is een erkend makelaar. Adviseurs die aan een agence verbonden zijn, werken onder die vergunning en hoeven zelf niet aan een kwaliteitsnorm te voldoen.
De courtage ligt in Frankrijk beduidend hoger dan in Nederland of België en loopt bij goedkopere panden flink op als percentage. Het tarief is vrij onderhandelbaar en moet zichtbaar vermeld staan; vraag altijd vooraf of het bedrag inclusief of exclusief courtage is.
Ja. Sommige notarissen bemiddelen ook bij verkoop. Dat is iets anders dan de notaris die uitsluitend de juridische overdracht regelt. Bedenk dat de belangen van een verkopende notaris anders liggen dan die van een neutrale overdrachtsnotaris.
Een aankoopadviseur helpt met vertalen, met het lezen van documenten en met praktisch advies. Het tarief is een uurtarief of een percentage van de koopsom met een minimumbedrag. Let op: zo iemand is niet per se juridisch of taalkundig geschoold en de aansprakelijkheid is vaak beperkt tot het declaratiebedrag.
Nee. De verkoper moet wel een aantal wettelijke keuringen (diagnostics) laten uitvoeren, bijvoorbeeld voor asbest, lood, termieten, elektra en energielabel. Een bouwkundige keuring van de constructie zit daar niet bij; die moet u zelf regelen.
Dat kan, maar het is niet vanzelfsprekend. Nederlandse en Belgische banken financieren buitenlands onroerend goed zelden. Franse banken zijn terughoudend bij aanvragers die niet in Frankrijk wonen en vragen dan doorgaans een aanzienlijke eigen inbreng.
Ja, particuliere verkoop is in Frankrijk toegestaan. Veel Nederlanders en Belgen proberen eerst zelf een koper te vinden voordat zij een makelaar inschakelen. De notaris regelt daarna de juridische overdracht. Wij zijn een advertentieplatform dat zich uitsluitend richt op (vakantie)huizen in Frankrijk.