Vakantiehuis-Frankrijk.nl logo
Vakantiehuis-Frankrijk.nl logo
Welkom op onze belasting pagina over

Vakantiewoningen in Frankrijk en de fiscus

 

(Weetjes én Wetjes voor de (aspirant) eigenaar van een vakantiehuis, update 27-01-2016)

Bent u zich nog aan het oriënteren voor de aankoop van een 2e huis in Frankrijk dan hebben wij nog een pagina voor u vol men tips van eigenaren van een 2e huis in Frankrijk. Maar lees zeker ook deze pagina goed door want hier vindt u ook belangrijke informatie waarmee u rekening moet houden.

Crisis & prijzen Franse vakantiehuizen

Met de rentestanden in mineur, vragen veel Nederlanders die over wat eigen geld beschikken zich af waar ze dat nu het beste kunnen investeren. Een woning in het buitenland is dan vaak een aantrekkelijke optie, om zo een aanslag in Box 3 op hun spaargeld te voorkomen. En bovendien leuk voor de eigen vakantie.
Frankrijk is al tientallen jaren een stabiel toeristenland en is niet aan grillen van toeristen overgeleverd, zoals sommige andere vakantielanden, die een paar jaar heel populair zijn en dan weer wegzakken.

De prijzen van woningen en zeker van vakantiewoningen in Frankrijk bewegen mee met de markt. Soms gaan ze wat omhoog, dan weer wat omlaag, maar over een langere periode gaat het bijna altijd om een solide investering.

Woningen in Noord- en Centraal Frankrijk (o.a. in de Franse Ardennen, Lorraine, Centre, Auvergne en Limousin en andere plekken ver genoeg weg van Parijs) zijn nog steeds goedkoop. Maar de vakantiewoningen aan de Franse kust, met name de zuidkust zijn behoorlijk aan de prijs. De algemene verwachting is dat de prijzen van woningen in het noorden en midden van Frankrijk de komende jaren zullen stijgen. De woningen aan de Franse zuidkust en in de buurt van de grote steden zullen de komende jaren niet explosief gaan stijgen, maar ook prijsverlagingen worden niet verwacht. In Zuid-Frankrijk is trouwens alles duur. Een biertje of een etentje is in Noord-Frankrijk veel goedkoper. Maar ja, de zon! Die is niet gratis, maar opgenomen in de prijs van het onroerend goed.

Uw vakantiewoning en de Nederlandse fiscus

Nu echt niets meer aftrekbaar is van een tweede woning, kunnen de vaste lasten voor het onderhoud aan een vakantiewoning en de rentelasten van de hypotheek toch wel zwaar op uw budget gaan drukken. Uw vakantiewoning in Frankrijk moet een lust blijven en geen last worden. Steeds meer Nederlandse eigenaren van Franse vakantiehuizen bieden hun bezit dan ook te huur aan, al is het maar voor een paar weken per jaar, om de kosten te drukken.
U geeft uw buitenlandse huis op in Box 3 en vervolgens trekt u de waarde daarvan weer af in de kolom ‘vermijding dubbele belasting’. De regels voor de waardebepaling zijn bij aangeven en aftrekken verschillend, maar in de meeste gevallen is het effect nul. Vervolgens zijn de inkomsten uit de verhuur van uw tweede woning belastingvrij in Nederland.



Uw (vakantie) huis en de Franse Fiscus

Op basis van het Frans-Nederlandse belastingverdrag uit 1972 moet een Nederlands belastingplichtige, die een huis in Frankrijk heeft en dat verhuurt, de huurinkomsten opgeven aan de Franse fiscus. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gemeubileerde en ongemeubileerde huur van vakantiewoningen. Bij ongemeubileerde verhuur valt de belasting in de normale Franse aangifte voor inkomstenbelasting (de Impôt sur le Revenu, IR) en bij gemeubileerde verhuur geldt een bijzonder tarief, genaamd ‘micro-BIC. ’, binnen de IR.
Dit zijn de verplichtingen bij korte-termijn gemeubileerde verhuur (waarbij ‘korte termijn’ gelezen moet worden als maximaal 6 maanden aaneengesloten per huurder):

  1. De huiseigenaar besluit of hij zijn vakantiehuis wil laten classificeren of niet. Zie hier: www.classement.atout-france.fr. Al dan niet geclassificeerd zijn is van belang voor de te betalen belasting. Het aantal sterren dat het vakantiehuis heeft gekregen doet er niet toe.
  2. De huiseigenaar moet zijn te verhuren vakantiehuis aanmelden bij de gemeente en daar een formulier invullen (CERFA 14004*02). Hij krijgt dan een bewijs van aanmelding mee van de gemeente. Let op: indien het vakantiehuis niet verhuurd wordt en alleen voor eigen gebruik of dat van de familie, dan is aanmelding niet nodig.
  3. De huiseigenaar moet zich melden bij het plaatselijke belastingkantoor, die er voor zal zorgen dat hij wordt ingeschreven in het centrale belastingregister voor non-résidents in Noisy-le-Grand. Sommige lokale belastinginspecteurs verwijzen de buitenlandse huizenbezitter rechtsreeksdoor naar Noisy-le-Grand. Belastingaangiftes via het internet zijn ook in Frankrijk inmiddels gebruikelijk.
  4. Indien een vakantiehuis NIET geclassificeerd is, gelden de volgende belastingregels:
    - indien de totale bruto huuropbrengsten lager zijn dan €32.900 per jaar, moeten de opbrengsten worden aangemeld als: “micro-BIC/service’. Dit betekent dat 50% van de huuropbrengst mag worden afgetrokken als kosten (ongeacht de daadwerkelijke kosten) en dat over de overgebleven 50% de standaard ‘buitenlander-belasting’ van 20% moet worden betaald. Dat komt dus neer op 10% van de bruto huuropbrengst. De verhuurder blijft dan buiten het Franse BTW (=TVA)-regime;
    - indien de totale bruto huuropbrengsten hoger zijn dan €32.900 per jaar, moet de huiseigenaar een verhuurbedrijfje inschrijven bij de Chambre de Commerce en een volledige boekhouding bijhouden. Bovendien gaat de verhuurder dan in het BTW-regime vallen. Alleen de feitelijke en volgens de Franse boekhoudregels aftrekbare kosten mogen worden afgetrokken en over de winst wordt dan 20% buitenlander-belasting gerekend.
  5. Indien een vakantiehuis WEL geclassificeerd is, gelden de volgende belastingregels:
    - indien de totale bruto huuropbrengsten lager zijn dan €82.200 per jaar, moeten de opbrengsten worden aangemeld als: “micro-BIC/commerce’. Dit betekent dat 71% van de huuropbrengst mag worden afgetrokken (ongeacht de daadwerkelijke kosten) en dat over de overbleven 29% de buitenlander-belasting van 20% moet worden betaald. Dat komt dus neer op 5,8% van de bruto huuropbrengst. De verhuurder blijft dan buiten het BTW-regime;
    - indien de totale bruto huuropbrengsten hoger zijn dan €82.200 per jaar, moet de huiseigenaar een verhuurbedrijfje inschrijven bij de Chambre de Commerce en een volledige boekhouding bijhouden. Bovendien gaat de verhuurder dan in het BTW-regime vallen. Alleen de feitelijke en volgens de Franse boekhoudregels aftrekbare kosten mogen worden afgetrokken en over de winst wordt dan 20% belasting aangerekend.

Opmerkingen:

  1. Indien de belastingaanslag volgens bovenstaande berekeningen lager is dan €305 per jaar, wordt deze kwijtgescholden. Er moet echter bij een bruto huuropbrengst hoger dan €790/jaar al belastingaangifte worden gedaan. Bij veel verhuurders met lage huuropbrengsten leidt dat dus tot verplichting van het doen van aangifte, maar niet tot het feitelijk betalen van belasting.
  2. U ziet dat het dus in de meeste gevallen loont om uw vakantiehuis te laten classificeren. De kosten daarvan bedragen tussen €70 en €200 en de classificatie is 5 jaar geldig.
  3. De Franse overheid heeft een nieuwe wet in voorbereiding die bovenop de20% buitenlanderbelasting in bovenstaande berekeningen, nog 15,5% extra zal rekenen (totaaldus 35,5% in plaats van 20%). Tot en met 2014 was dat ook al het geval en noemde de overheid dit ‘sociale bijdragen’. Dat mocht niet volgens de Hoge Raad, immers de huiseigenaren betalen al sociale lasten in hun woonland. De verwachting is dat in de loop van 2016 diezelfde 15,5% extra belasting terugkomt, maar dan onder een andere naam.
  4. Mevrouw De Waard melde ons dat zij goede ervaringen heeft met het REGIOKANTOOR van het Office de Tourisme. De classificatie werd goed en snel uitgevoerd voor € 150,00. Het locale kantoor van de Office de Tourisme wist overigens niets van de ze mogelijkheid.

Belasting in Frankrijk bij verkoop

Bij verkoop van uw vakantiewoning moet u over de winst die u op het huis maakt belasting betalen (‘taxe sur la plus value’). De hoogte van de belasting is afhankelijk van de hoogte van de winst die u op maakt bij verkoop en het aantal jaren dat ligt tussen de aankoop en verkoop van de vakantiewoning. Als u binnen 5 jaar uw huis met winst verkoopt betaalt u 35,5% van die winst aan belasting. Na het vijfde jaar loopt dat percentage met stapjes terug. Pas na 22 jaar bezit hoeft u geen winstbelasting meer te betalen. Makelaars- en notariskosten en ook aantoonbare kosten voor woningverbetering, zolang ze zijn uitgevoerd door in Frankrijk ingeschreven bouwbedrijven, zijn aftrekbaar van de winst. Deze belasting en ook de overdrachtsbelasting kan bij verkoop gedrukt worden door een gedeelte zwart te laten betalen door de koper. In dat geval kan de gemeente echter ingrijpen. Die heeft een voorkeursrecht (droit de préemption) en kan de verkoper dwingen om het huis aan de gemeente te verkopen voor het in het verkoopcontract genoemde bedrag. Trap er niet in!

Onroerendgoed belasting in Frankrijk

Frankrijk kent nog een eigenaarsdeel van de onroerend goed belasting (taxe foncière) en een gebruikersdeel (taxe d’habitation). Het feit dat u uw vakantiewoning slechts enkele weken per jaar gebruikt heeft geen invloed op deze belastingen. De hoogte van de taxe foncière is afhankelijk van de grootte van de gemeente, het aantal inwoners, de grootte van uw onroerend goed en is vooral afhankelijk van het aantal gemeentelijke voorzieningen. Aangezien veel Nederlanders en Vlamingen hun vakantiewoning in een klein dorp hebben valt de hoogte van deze belasting vaak wel mee. Maar hij kan variëren van een paar tientjes tot duizenden euros per jaar. De taxe d’habitation hangt af van de huurwaarde van het pand, volgens een nogal ondoorzichtige berekening van de Franse fiscus. Hij wordt verhoogd met kijk- en luistergeld, rioolbelasting (voor zover van toepassing) en een bijdrage in de kosten van vuilnis ophalen.
U kunt het beste bij de aankoop van de woning om recente aanslagen vragen. Dan weet u waar u aan toe bent. Franse makelaars die een huis in verkoop nemen, zijn verplicht de hoogte van deze belastingen te vermelden.