Logo vakantiehuis frankrijk
Welkom op onze belasting pagina.

Vakantiewoningen in Frankrijk en de fiscus

Weetjes én Wetjes voor de (aspirant) eigenaar van een vakantiehuis (update 3 maart 2018)

Bent u zich nog aan het oriënteren voor de aankoop van een 2e huis in Frankrijk dan hebben wij nog een pagina voor u vol men tips van eigenaren van een 2e huis in Frankrijk. Maar lees zeker ook deze pagina goed door want hier vindt u ook belangrijke informatie waarmee u rekening moet houden. Wat u moeten over makelaars, notarissen, og-adviseurs, hypotheekadviseurs in Frankrijk. Hier kunt u ook uw makelaar of adviseur beoordelen in een kwaliteitsonderzoek.

Crisis & prijzen Franse vakantiehuizen

Met de rentestanden in mineur, vragen veel Nederlanders die over wat eigen geld beschikken zich af waar ze dat nu het beste kunnen investeren. Een woning in het buitenland is dan vaak een aantrekkelijke optie, om zo een aanslag in Box 3 op hun spaargeld te voorkomen. En bovendien leuk voor de eigen vakantie.
Frankrijk is al tientallen jaren een stabiel toeristenland en is niet aan grillen van toeristen overgeleverd, zoals sommige andere vakantielanden, die een paar jaar heel populair zijn en dan weer wegzakken.

De prijzen van woningen en zeker van vakantiewoningen in Frankrijk bewegen mee met de markt. Soms gaan ze wat omhoog, dan weer wat omlaag, maar over een langere periode gaat het bijna altijd om een solide investering.

Woningen in Noord- en Centraal Frankrijk (o.a. in de Franse Ardennen, Lorraine, Centre, Auvergne, de Correze en andere plekken ver genoeg weg van Parijs) zijn nog steeds (spot) goedkoop. Maar de vakantiewoningen aan de Franse kust, met name de zuidkust zijn behoorlijk aan de prijs. De algemene verwachting is dat de prijzen van woningen in het noorden en midden van Frankrijk de komende jaren zullen stijgen. De woningen aan de Franse zuidkust en in de buurt van de grote steden zullen de komende jaren niet explosief gaan stijgen, maar ook prijsverlagingen worden niet verwacht. In Zuid-Frankrijk is trouwens alles duur. Een biertje of een etentje is in Noord-Frankrijk veel goedkoper. Maar ja, de zon! Die is niet gratis, maar opgenomen in de prijs van het onroerend goed.

Uw vakantiewoning en de Nederlandse fiscus

Nu echt niets meer aftrekbaar is van een tweede woning, kunnen de vaste lasten voor het onderhoud aan een vakantiewoning en de rentelasten van de hypotheek toch wel zwaar op uw budget gaan drukken. Uw vakantiewoning in Frankrijk moet een lust blijven en geen last worden. Steeds meer Nederlandse eigenaren van Franse vakantiehuizen bieden hun bezit dan ook te huur aan, al is het maar voor een paar weken per jaar, om de kosten te drukken.

BELASTINGHEFFING 2016 EN EERDER

U geeft uw buitenlandse huis op in Box 3 en vervolgens trekt u de waarde daarvan weer af in de kolom ‘vermijding dubbele belasting’. De regels voor de waardebepaling zijn bij aangeven en aftrekken verschillend, maar in de meeste gevallen is het effect nul. Vervolgens zijn de inkomsten uit de verhuur van uw tweede woning belastingvrij in Nederland.

LET OP BIJ UW BELASTINGAANGIFTE VOOR 2017 EN VERDER.

Door invoering van een schijventarief voor de vermogensrendementsheffing klopt in vrijwel alle gevallen de rekensom waarbij de waarde van uw huis in Frankrijk wordt afgetrokken niet meer. U moet dan helaas bezwaar gaan aantekenen bij de belasting inspecteur om het bedrag aan te veel betaalde belasting op grond van het belastingverdrag nr. 10898 met Frankrijk terug te krijgen.

Via de volgende link kunt u een Excel bestand downloaden waarmee u uw belasting nadeel kunt berekenen en dit bij uw bezwaarschrift kunt bijvoegen.

Op het internet is inmiddels al redelijk veel te vinden over dit belastingprobleem. Er zijn groepen die zeggen dat er niets aan te doen is en er zijn accountants die zeggen die dat bezwaar indienen zinvol is. Soms kan je lezen dat de belastingdienst er niets aan kan/wil doen en alleen maar de wet uitvoert. Maar het feit blijft dat je meer belasting in Nederland gaat betalen alleen maar vanwege het feit dat je vakantiehuis in Frankrijk hebt. Er is onomstotelijk sprake van een causaal verband. Het treft dus alleen maar mensen met een huis in Frankrijk of in een ander land met een fiscaal verdrag zoals tussen Nederland en Frankrijk.

De beste en de meest eerlijke oplossing is om de huizen die onder een dergelijk internationaal belastingverdrag vallen geheel buiten beschouwing te laten zoals ook in het verdrag van 2004/2005 met Frankrijk is bedoeld. In dit verdrag staat als uitgangspunt dat de vermogenswinst op onroerend goed en de (fictieve) inkomsten uit onroerend goed worden in Frankrijk belast. (Artikel 6, lid 1 en artikel 23, lid 1)

Waar de belastingdienst nu een steekje lijkt te laten vallen is de door haar toegepaste rekenmethode die tot volledige voorkoming tot heffing in Nederland moet leiden. Door de invoering van de 3 belastingschijven met verschillende percentages om de belasting te berekenen wordt de doelstelling van het belastingverdrag met Frankrijk gedeeltelijk onderuit gehaald. In het verleden werd er niet over gemopperd want toen werd uitsluitend met een fictief rendement van 4% gerekend en was de uitkomst neutraal en leidde in Nederland niet tot extra belastingheffing.

De belastingdienst kan dit probleem simpel oplossen door de waarde van het huis in Frankrijk eerst op te voeren en daarna direct weer in de zelfde rubriek weer in mindering te brengen indien het huis in Frankrijk ligt of een ander land waar een dergelijk verdrag ook van toepassing is.

De belastingdienst kan zich naar onze mening niet meer verschuilen achter het bepaalde in artikel 24 van het verdrag waar duidelijk in de considerans van dit artikel het volgende geschreven staat: "Het is wel te verstaan, dat dubbele belasting op de volgende wijze wordt vermeden".
De ingewikkelde methoden die daarna in het verdrag worden genoemd zijn niet dwingend maar regelend. Het enige dwingende in het gehele verdrag is het uitgangspunt dat dubbele belastingheffing dient te worden voorkomen/vermeden en dat alle inkomsten en vermogenswinsten uit onroerend goed geheel in Frankrijk worden belast.
Het is ons inziens niet toegestaan om via een zijdeur, mogelijk onbedoeld doch zeker ongewenst, extra belasting heffen.

Meer informatie hoe u een bezwaarschrift kan indienen vindt u op de website van de belastingdienst.

Uw (vakantie) huis en de Franse Fiscus

Op grond belastingverdragen dient de huuropbrengst van iedere vakantiewoning in Frankrijk te worden aangegeven voor de Franse belastingen. De aangifte doet u bij het lokale belastingkantoor waar u ook de over taxes moet betalen. (Taxe Foncière en Habitation) Maar u moet u eerst bij de Mairie aanmelden om daar de benodigde papieren in te vullen.

Omdat op onze website alleen verhuur van vakantiehuizen plaatsvindt zullen wij u niet vermoeien met alle regels die te maken met de ongemeubileerde verhuur van woningen.

Er kan op twee manieren in Frankrijk belasting de huuropbrengst worden berekend en dit is afhankelijk of uw vakantiehuis wel of niet is geclassificeerd. Zie hier: www.classement.atout-france.fr Of dit voor u zinvol is hangt af van uw huuromzet en de bedrijfskosten die u moet maken. Grofweg zal de netto belastingheffing ergens uitkomen tussen de 5 en 10 procent van de huuromzet. Hier dient u bij uw rendementsoverwegingen dus rekening te houden. In veel gevallen zal een classificatie lonend zijn is ons verteld.
Indien de belastingaanslag volgens bovenstaande berekeningen lager is dan €305 (2015) per jaar, wordt deze kwijtgescholden. Er moet echter bij een bruto huuropbrengst hoger dan €790/jaar (2015) al belastingaangifte worden gedaan. Bij veel verhuurders met lage huuropbrengsten leidt dat dus tot verplichting van het doen van aangifte, maar niet tot het feitelijk betalen van belasting.

Belasting in Frankrijk bij verkoop

Bij verkoop van uw vakantiewoning moet u over de winst die u op het huis maakt belasting betalen (‘taxe sur la plus value’). De hoogte van de belasting is afhankelijk van de hoogte van de winst die u op maakt bij verkoop en het aantal jaren dat ligt tussen de aankoop en verkoop van de vakantiewoning. Als u binnen 5 jaar uw huis met winst verkoopt betaalt u 34,5% van die winst aan belasting. Na het vijfde jaar loopt dat percentage met stapjes terug. Pas na 30 jaar bezit hoeft u geen winstbelasting meer te betalen. Makelaars- en notariskosten en ook aantoonbare kosten voor woningverbetering, zolang ze zijn uitgevoerd door in Frankrijk ingeschreven bouwbedrijven, zijn aftrekbaar van de winst. Deze belasting en ook de overdrachtsbelasting kan bij verkoop gedrukt worden door een gedeelte zwart te laten betalen door de koper. In dat geval kan de gemeente echter ingrijpen. Die heeft een voorkeursrecht (droit de préemption) en kan de verkoper dwingen om het huis aan de gemeente te verkopen voor het in het verkoopcontract genoemde bedrag. Trap er niet in!

Op de volgende website van de Franse notarisclub vindt u een taxe plus value simulator:

Onroerend goed belasting in Frankrijk

Frankrijk kent nog een eigenaarsdeel van de onroerend goed belasting (taxe Foncière) en een gebruikersdeel (taxe d’Habitation). Het feit dat u uw vakantiewoning slechts enkele weken per jaar gebruikt heeft geen invloed op deze belastingen. De hoogte van de taxe Foncière is afhankelijk van de grootte van de gemeente, het aantal inwoners, de grootte van uw onroerend goed en is vooral afhankelijk van het aantal gemeentelijke voorzieningen. Aangezien veel Nederlanders en Vlamingen hun vakantiewoning in een klein dorp hebben valt de hoogte van deze belasting vaak wel mee. Maar hij kan variëren van een paar tientjes tot duizenden euro per jaar. De taxe d’Habitation hangt af van de huurwaarde van het pand, volgens een nogal ondoorzichtige berekening van de Franse fiscus. Hij wordt verhoogd met kijk- en luistergeld, rioolbelasting (voor zover van toepassing) en een bijdrage in de kosten van vuilnis ophalen.
U kunt het beste bij de aankoop van de woning om recente aanslagen vragen. Dan weet u waar u aan toe bent. Franse makelaars die een huis in verkoop nemen, zijn verplicht de hoogte van deze belastingen te vermelden.