Vakantiewoningen in Frankrijk en de fiscus

De Nederlandse fiscus

Door de gewijzigde fiscale regels in Nederland wordt het steeds aantrekkelijker om uw vakantiewoning in Frankrijk of België te verhuren. Volgens de fiscus zijn de inkomsten uit de verhuur van uw woning zijn geheel belastingvrij. Nu de rente van een lening voor een tweede woning niet langer aftrekbaar is, is het zeer aantrekkelijk geworden om vakantiewoningen in Frankrijk te huur aan te bieden.
Wij verwachten ook dat de komende jaren dat de bezitters van vakantiewoningen massaal hun vakantiewoning, al is het maar voor een paar weken, willen gaan verhuren om de kosten een beetje te dekken.
Nu echt niets meer van een tweede woning aftrekbaar is, kunnen de vaste lasten voor het onderhoud aan de woning en de rentelasten van de hypotheek toch wel zwaar op uw budget gaan drukken. Uw vakantiewoning in Frankrijk moet een lust blijven en geen last worden.
Uw Franse vakantiewoning verhuren is dan vaak de beste optie.

Voorheen moest u over de waarde van uw vakantiewoning vermogensrendement heffing betalen. Deze bedraagt 1,2% over waarde van de woning minus de schulden die u heeft om de vakantiewoning te financieren maar sinds kort is er nieuwe wetgeving die inhoudt dat men over de buitenlandse woning geen inkomstenbelasting in box 3 meer is verschuldigd. Met moet het nog wel vermelden in het aangiftebiljet inkomstenbelasting. Heeft men dit in het verleden niet gedaan dan kan dit worden hersteld door gebruik te maken van de inkeerregeling. Dit leidt echter, gezien de nieuwe wetgeving, niet meer tot een belastingaanslag. Klik hier voor uitvoerige informatie over de nieuwe fiscale regels voor vakantiewoningen in het buitenland.

Zoals u wellicht uit de pers heeft vernomen zult hebben was de Nederlandse Fiscus op jacht gegaan naar vakantiewoningen in Frankrijk. Blijkbaar hadden enkele duizenden Nederlanders hun huis niet opgegeven. Wanneer u fiscus verzoekt om de belastingaanslagen met terugwerkende kracht te corrigeren dan komt u er zonder boete vanaf. Wanneer u dit niet doet dan loopt u de kans op 50 tot 100 procent boete! Althans...... dat beweerde de Nederlandse fiscus! Echter door het arrest van het Europese Hof van Justitie wordt de jacht op het tweede huis in Frankrijk gestaakt! Maar vergeet niet uw huis op uw aangiftebiljet te zetten.

Gevolgen voor de prijzen van Franse vakantiewoningen

Daarnaast zullen veel mensen die wat over eigen geld beschikken een woning in het buitenland, en met name Frankrijk, willen kopen. Dit is niet alleen leuk voor hun eigen vakantie maar ook vanwege de belastingvrije huur die zij ontvangen voor de verhuur van hun vakantiewoning. Omdat Frankrijk een populair vakantieland is en dit altijd zal blijven, zullen hier de nodige vakantiewoningen worden aangeschaft. Dit zal natuurlijk gevolgen hebben voor de prijzen van de vakantiewoningen. Dit geldt niet alleen voor woningen aan de Franse kust maar ook voor de Franse Ardennen en de Dordogne.

De prijzen van woningen en zeker van vakantiewoningen in Frankrijk zijn de laatste jaren behoorlijk gestegen. Dit echter wel afhankelijk van wel deel in Frankrijk de vakantiewoning staat.
Zo zijn de woningen in Noord-Frankrijk, met name de Franse-Ardennen en Lorraine, nog steeds goedkoop te noemen. De prijzen van de woningen liggen gemiddeld 50% lager dan in Nederland. Ook in Midden-Frankrijk zijn er nog gebieden waar het werkelijk goedkoop is om een tweede woning te kopen.
Maar de vakantiewoningen aan de Franse kust, met name de zuidkust zijn behoorlijk aan de prijs.
De algemene verwachting is dat de prijzen van woningen in het noorden en midden van Frankrijk de komende jaren zullen stijgen.
De woningen aan de Franse zuidkust en in de buurt van de grote steden zullen de komende jaren niet explosief gaan stijgen. Een appartement in Nice of Cannes is niet echt goedkoop meer!
In Zuid-Frankrijk is trouwens alles duur. Een biertje of een etentje is in Noord-Frankrijk veel goedkoper. Maar ja, de zon! Die schijnt weer veel meer in Zuid-Frankrijk dan in Noord-Frankrijk!!!!

Uw vakantiewoning en de Franse Fiscus

De Franse Fiscus gaat toch wel iets anders met uw woonhuis om dan in Nederland of België.

Een Nederlands belastingplichtige, die een huis in Frankrijk heeft en dat verhuurt, de huurinkomsten in principe moet opgeven aan de franse fiscus (in de meeste gevallen zal dit niet gebeuren en zal de franse fiscus ook niet geïnteresseerd zijn).
De aangifte moet ieder jaar worden ingediend bij de “”Centre des non-residents”” in Parijs.
Onderscheid moet worden gemaakt tussen gemeubileerde en ongemeubileerde huur van vakantiewoningen.
Belastingbetaling gaat tegen marginaal tarief (toptarief is ongeveer 50%) met een minimaal tarief van 25% voor fiscaal niet-woonachtigen.

Voor huurinkomsten uit gemeubileerde huur lager dan Euro 76.224,51 per jaar en wanneer men niet voor met BTW belaste verhuur heeft gekozen: forfaitaire aftrek 70% van de huurinkomsten en lichte administratieve verplichtingen.

Er zijn overigens nog 2 andere regimes voor particuliere verhuur in Frankrijk. Vanaf 1 juli 2010 dient u bij de gemeente (Mairie) aan te geven of u uw vakantiehuis gaat verhuren.

Met de verhuur van vakantiewoningen houden de fransen zich dus niet echt bezig maar dat zal vermoedelijk gaan veranderen vanwege de registratieplicht. U hoeft dus over de verhuur van uw vakantiewoning in Frankrijk vooralsnog aldaar geen belasting te betalen kunnen we concluderen. Wel eventueel toeristenbelasting, maar dat is peanuts.

Bij verkoop van uw vakantiewoning moet u wel over de winst die u op het huis maakt belasting betalen. De hoogte van de belasting is afhankelijk van de hoogte van de winst die u op uw vakantiewoning maakt en het aantal jaren dat ligt tussen de aankoop en verkoop van de vakantiewoning. Dit geldt overigens alleen voor Franse vakantiewoningen. Woont u permanent in Frankrijk dan geldt deze winstbelasting niet.

Ieder jaar dat u uw Franse woning in bezit heeft, daalt het percentage dat u over de winst bij verkoop van uw woning moet betalen. Dit gaat na 5 jaar echter pas in en wel met 10% te rekenen vanaf het 6e jaar. Dus na 15 jaar eigendom bent u vrijgesteld van de belastingheffing genaamd: Taxe sur la plus-value. De belasting die u over de meerwaarde van uw woning na verkoop moet betalen kan wel worden gedrukt met de uitgaven die u in de loop der jaren heeft gedaan ter verbetering van de woning. Maar ook de aankoopkosten (notariskosten, makelaar) mag u opvoeren. En gaat u zelf klussen: Helaas, zijn voor u deze kosten niet aftrekbaar. Alleen de verbouwingskosten die zijn uitgevoerd door een erkend bedrijf kunt u mindering brengen op de aankoopprijs.
De plus-value belasting, deze bedraagt 26%, wordt geheven bij de verkoop van uw vakantiewoning en wordt door de notaris geïnd. Na die termijn wordt geen plus-value geheven. Bent u echter geen Frans ingezetene dan bedraagt de heffing 16% omdat de Fransen 10% moeten betalen vanwege de sociale verzekeringen.

Deze Taxe sur la plus-value is per 1-1-2004 aangepast. De oude regeling had een looptijd van 22 jaar een een belastingheffing van 30%. Deze wetswijziging zal geen grote gevolgen hebben voor de verkoop van vakantiewoningen. Frankrijk is heel populair bij de Nederlanders. Naar schatting zijn er 200.000 vakantiewoningen in eigendom.

Op zich is dit fiscaal gezien wel een handige regeling. Wanneer iemand een vakantiewoning in Frankrijk gaat kopen dan zal hij wel oppassen om niet te veel zwart te betalen. Want dan moet, om toekomstige belastingheffing op de vakantiewoning te voorkomen, ook aan de latere koper zwart geld worden gevraagd. En niet ieder koper heeft zwart geld of is bereid wit geld hierdoor zwart te maken.
Realiseer u dus als u een vakantiewoning in Frankrijk wilt aankopen dat u bij bij een latere verkoop van de woning door de fiscus in Frankrijk gestraft gaat worden. En realiseer u ook dat de burgemeester van ieder dorp het recht van eerste koop heeft. Is de koopsom onder de marktprijs dan mag de Mairie het voor de zelfde prijs kopen.

Trap dus niet in het verkooppraatje dat u er direct veel overdrachtsbelasting en notariskosten mee bespaart. En komt de franse fiscus er achter? Dan zijn de rapen gaar!

Onroerendgoedbelasting in Frankrijk

De hoogte van de onroerendgoedbelasting is afhankelijk van de grootte van de gemeente, het aantal inwoners, de omvang van uw onroerend goed en is vooral afhankelijk van het aantal gemeentelijke voorzieningen. Aangezien veel Nederlanders en Belgen hun vakantiewoning meestal in een klein dorp hebben valt de hoogte van deze belasting wel mee.  Dit kan variëren van een paar euro tientjes tot ?? Is er een postkantoor is de gemeente, een bushalte, openbare riolering, een openbaar zwembad, sportcomplex etc? Dit zijn factoren die de hoogte van de onroerendgoedbelasting in Frankrijk aanmerkelijk kunnen beïnvloeden. U kunt het beste bij de aankoop van de woning om recente nota's vragen. Dan weet u waar u aan toe bent.

Vakantiewoning en successierechten

De één z'n dood is de Franse fiscus z'n brood. Want let op! De belastingdienst in Frankrijk respecteert de Nederlandse wetgeving niet ten aanzien de successierechten die in Nederland gelden. Bij overlijden van de huiseigenaar moet in Frankrijk volgens het Franse erfrecht afgerekend worden. Degene die het huis erft, dit kunnen uw ouders of kinderen zijn maar eventueel ook kinderen uit een vorig huwelijk. De Nederlandse samenlevingsvormen, zoals huwelijk, geregistreerd partnerschap en samenwonen met een samenlevingscontract tellen niet of niet geheel mee voor de Franse fiscus. Wanneer u geen Frans samenlevingscontract heeft zijn uw kinderen, ouders en/of partner wettig erfgenaam. Voor ongehuwden, met of zonder Nederlands contract, bedraagt de heffing zelfs 60% over de waarde van de woning die wordt geërfd. Er is wel voor gehuwden een vrijstelling maar die is maar een fractie van de Nederlandse vrijstelling voor successierechten. Wanneer u een huis in Frankrijk gaat kopen dan adviseren wij u altijd bij de notaris te informeren naar de Franse samenlevingsovereenkomst, PACS geheten. Hiermee voorkomt u bij overlijden veel problemen. U kunt ook de financiële gevolgen beperken door het huis op meerdere namen te zetten. Is het de bedoeling dat uw kinderen later het huis erven dan kunt u ze misschien al beter bij aankoop al mede-eigenaar maken. Dit kan ook handig zijn bij latere verkoop van de woning wanneer er de eerder genoemde Taxe sur la plus-value in beeld komt. Hier gelden per persoon (kleine) vrijstellingen.

Laten we hopen dat er snel een belastingverdrag op het gebied van de successierechten met Frankrijk wordt gesloten want dit scheelt heel wat gedoe wat betreft contracten, constructies en belastingheffing. Tot die tijd: Sluit een PACS af en vraag uw juridisch adviseur of notaris om raad! Maar misschien is het volgende artikel over de SCI voor u ook wel interessant.

Vakantiewoningen & SCI ?

Wanneer u buiten Frankrijk woont en u heeft een vakantiewoning in Frankrijk dan kan een SCI (société civile immobilière) misschien uitkomst bieden om de Franse successierechten te ontlopen.  De SCI is een beetje vergelijkbaar met een de BV zoals wij die in Nederland kennen maar zonder al te veel administratieve rompslomp en zeer weinig kosten. Een dergelijke constructie is vooral interessant wanneer u met meer dan één persoon een huis gaat kopen. U kunt hierbij denken aan samenwonenden en constructies met kinderen. De belastingregels in Frankrijk bepalen dat overdracht van aandelen in een SCI niet onder het Franse erfrecht vallen. Dit geldt overigens niet voor de winst die wordt gemaakt op de verkoop van de aandelen. Dan komt de voornoemde winstbelasting weer in beeld. Wanneer u vakantiewoningen in Frankrijk op commerciële basis wilt gaan verhuren  dan heeft u helaas niets aan de SCI. Want commerciële activiteiten zijn helaas niet toegestaan tenzij u een vakantiewoning ongemeubileerd gaat verhuren. Maar ja....., dan is het geen vakantiewoning meer.

TOT SLOT:

Deze webpagina is ervoor bedoeld dat kopers van een vakantiehuis als tweede woning in Frankrijk zich moeten realiseren dat bij aankoop van een huis op termijn altijd een verkoop zal plaatsvinden. Als je een huis gaat kopen dan denk je niet gelijk aan de verkoop. Net zo min als bij het aangaan van een huwelijk dat je dan bij voorbaat al aan je scheiding gaat denken. Daar is de stemming veel te feestelijk voor. Maar als je het zakelijk goed wilt regelen dan laat je je vooraf goed voorlichten over de mogelijkheden. Dit kan u, of uw nabestaanden, veel ellende besparen!